Posteado por: physis | 30/09/2009

Por qué se recupera el precio de la vivienda en EEUU

El índice S&P Case-Shiller está registrando un cambio de tendencia en el precio de la vivienda. En un principio este hecho es una buena noticia, porque si el mercado inmobiliario llegara a tocar fondo entonces se podría comenzar a valorar toda esa basura tóxica que ha comprado la Fed a nadie sabe qué precio.

case_shiller_sep_09

Pero resulta que al mismo tiempo Fannie Mae está informando que la tasa de morosidad severa de préstamos garantizados por una única unidad familiar continúa aumentando. El porcentaje que se expresa en la gráfica es con respecto al total de los préstamos concedidos a las familias.

FannieMaeDelinquency

Así que los datos se deben tomar con cierta cautela, pues en agosto continuaba reduciéndose el número de viviendas vendidas. Pero la calve para entender el cambio de tendencia en el índice es que no se está produciendo porque la Reserva Federal esté ayudando al mercado hipotecario, sino porque la Fed se ha terminado convirtiendo en el mismo mercado hipotecario.

Lo que sigue a continuación es un fragmento del reciente Informe Mortenson (Housing and Wealth: Part II) y es traducción de esta noticia aparecida en chrismartenson.com.

El mercado hipotecario es una bestia gigantesca con muchas partes móviles, pero se puede entender con facilidad su funcionamiento si se observa desde cierta perspectiva. El proceso es el siguiente: un propietario adquiere una hipoteca de un banco o una entidad hipotecaria. A continuación la hipoteca es vendida a otra compañía y de este modo la entidad financiera vuelve a obtener dinero en efectivo para conceder otra hipoteca. Los contratos hipotecarios pasan por varias manos y finalmente terminan en un último propietario.

En toda esta cadena las hipotecas pueden ser revendidas varias veces o quizá ser rebanadas o cortadas en pedacitos por los magos de Wall Street, pero al final de todo tiene que existir una última empresa (con dinero en efectivo) que compre las hipotecas para que toda esta cadena siga funcionando. Últimamente los “compradores de última instancia” son cada vez en mayor medida el gobierno federal mediante las GSEs (Goverment Sponsored Enterprises como Freddie y Fannie) y la Reserva Federal.

Estos son los números.

Durante el 2009 (hasta finales de agosto) se vendieron 3,2 millones de propiedades inmobiliarias de 2ª mano con un precio promedio de 217.000$ y 263.000 viviendas nuevas con un precio promedio de 264.000$. Sumando ambas cantidades y asumiendo que vivimos en un mundo en el que el 10% son impagos, obtenemos la siguiente tabla:

Total_value_of_existing_mortgages

Es decir, la cantidad total asciende a 685.871 millones de dólares. Observemos a continuación cuántas MBS (Mortgages Backed Securities) y obligaciones de agencias de deuda han sido acumuladas por la Reserva Federal en sus libros de contabilidad durante ese mismo periodo de 2009 (fuente):

MBS_Purchases_by_the_Fed

Es decir, hasta agosto de 2009 la Fed ha comprado 624.000 millones de dólares de MBS y unos 98.000 millones de deuda de agencias, sumando una inyección total de 722.000 millones de dólares en el mercado inmobiliario através de Freddie Mac, Fannie Mae y el FHLB.

FedRes_MBS_and_Agency_Purchases

En otras palabras, la Reserva Federal ha comprado 722.000 millones cuando sólo se han generado 686.000 millones de nueva deuda. Así que hasta agosto la Fed llegó a comprar más del 100% de las nuevas hipotecas que se generaron. Desde luego que no se puede decir que estemos en un mercado inmobiliario libre. Es un mercado comprado, tomado en propiedad y sostenido por la capacidad de la Reserva Federal de imprimir 3/4 de billón de dólares de la nada. O, mejor dicho, tomando como colateral los propios activos hipotecarios para poder pagarlos. Increíble.

Y pueden argumentar ciertamente que las nuevas hipotecas generadas durante el 2009 no tienen porque ser las mismas que está absorbiendo la Fed. Pero esto es totalmente irrelevante. Lo único que importa aquí es el “comprador hipotecario de última instancia” que está aportando la liquidez al sistema para que la actividad siga su marcha.

Pero la consecuencia de esta actuación de la Fed es no sólo proporcionar liquidez al sistema, sino especialmente mantener bajo mínimos los tipos de interés de los créditos hipotecarios, achatando la cuerva de tipos a largo plazo mediante la compra de bonos y la compra de un volumen mayor de hipotecas del que está generando el mercado.

Sin esta actividad de la Reserva Federal se puede afirmar sin margen de error que los tipos de interés serían más altos de lo que son en la actualidad, y con toda probabilidad mucho más altos.

Esto quiere decir que cuando la Fed comience a deshacer sus magníficas intervenciones del año pasado deberá tener muy presente que ahora mismo es ella todo el mercado inmobiliario.

Es fácil comprender que los precios de la vivienda están repuntando no por una mejora de las condiciones del mercado en general, sino por la simple y llana intervención de la Reserva Federal como último comprador de todas las propiedades que se están vendiendo.

Otra forma de ver las cosas es que el sistema bancario americano y muy probablemente la propia Reserva Federal son insolventes, de forma que la única salida que queda es monetizar los activos que ya no tienen liquidez. Es decir, no sólo no queda capital en la economía americana para provisionar las pérdidas sufridas, sino que además unos tipos de interés a corto plazo prácticamente a cero son una filfa. De ahí que el balance negativo del FDIC podría estar indicando un posible default de todo el sistema bancario o una explosión futura de los tipos de interés. El tiempo dirá.

Cómo funciona la pirámide del dinero y si va a servir de algo el intercambio de activos de la Reserva Federal con el sector bancario. Fuente original.

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Traducción y comentarios por Joaquín Ferrer Benat.

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Responses

  1. Gracias por contestar. Precisamente, que las medidas sean excepcionales es lo que debe escamarnos y es lo que intuye todo el mundo. Pero ¿se puede afirmar basandonos en una suposición que todo el mercado esta sustentado por la FED?

    Es que para mi es muy diferente que las hipotecas nuevas (en principio más sanas) estén el balance de algún banco o un fondo , que en balance de la FED.

    ¿Es posible que ese banco o fondo siga engañandose con el valor de la hipoteca que ha adquirido, después de lo que ha pasado?

    Para mi tenemos claro lo que pasó pero no tenemos nada claro lo que esta pasando.

    Agradecería que alguien pudiera darme alguna idea contrastada y fiable.

  2. Pues como no tenemos acceso a la contabilidad de la Fed, no podemos comprobar qué sucede. Pero en un principio las nuevas hipotecas tienen criterios más estrictos y son más viables. Por otro lado, retirando hipotecas insolventes empaquetadas se consigue quitar estrés al mercado inmobiliario por reducción. Es decir, a efectos contables es como si se hubieran vendido menos hipotecas y el balance de los bancos se sanea de forma artificial.

    De todos modos lo que digo son suposiciones y en cualquier caso las medidas excepcionales indican dificultades económicas que a mí se me antojan irresolubles.

  3. Dices que se puede argumentar que las hipotecas que compra la FED pueden no ser las que ahora se están generando. Ahí esta el tema ¿cómo se sabe si las que está comprando la FED son las de ahora y no las del TARP? Si no son las de ahora ¿donde están las que ahora se generan? ¿Por qué estas acabarán en la FED?.

    Gracias

  4. Genial el análisis.
    Imagino que leerías el artículo que publicamos en LD titulado LA INSOLVENCIA DE LA FED hace ya un tiempo. Ahora la cosa sigue empeorando, la nueva burbuja pinchará de un momento a otro… y ahí sí que podríamos ver inflación de verdad.


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